正确答案 ：D

解析

本题考查租赁合同。
《民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。所以房屋租赁合同中的维修义务可以约定由实际使用人承担。故本题答案为D。
A项：《民法典》第七百零七条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。据此，该项中适用的前提是六个月以上的租赁合同。
B项：《民法典》第七百零五条第一款规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
C项：《民法典》第七百一十五条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。